こんにちは。省エネ社長こと寺澤悟です。
自己紹介はこちら⇒野球少年だった私が、住宅を手掛ける理由
前回は「家を建てるなら30歳から資金計画を立てよう」というテーマでお送りさせていただきましたが、今回は「どのくらい借りられるの？」という内容でお送りさせていただきます。
どうぞ最後までお付き合いください。
どれくらい借りられるのかは審査をしないとわからない！？
実際に「どのくらい借りられるか」となると期間、年齢、収入等により、一人ひとりの借りられる金額が異なりますので金融機関へ相談に行くのが一番良い方法です。
しかし資金計画ができていない状況で相談に行くと「おおよそこのくらいかと思いますが、審査してみないとわかりません」と言われてします。
理由は金融機関では実際に申込を受け審査をしなければ貸せる金額や条件が確定しないため、相談時点ではっきりした金額の提示をしてはならないとされているからなのです。
だから資金計画が大事
それでは、ここからは自分がどの位借りれるのか、大まかに試算して行きたいと思います。
準備するもの
シミュレーションしてみるにあたり、ぜひお手元にご用意ください。
①最新の源泉徴収票
②現在ある借入の毎月の返済額が分かるもの
シミュレーションしてみましょう
それでは早速シミュレーションをしてみましょう。
まずは①最新の源泉徴収票に記載された「支払額」の欄が、年収と呼ばれる部分です。ローン審査基準は「所得」ではなく「年収」で判断します。
年収から算出される借入の上限は、5倍～7倍以内といわれます。
5倍～7倍と幅があるのは、住宅ローン商品設計や借りる方の年齢等による所があるからです。
年齢が若い方は年収が低めとなっていますが、借入期間は長く設定することができるので倍率は大きくなります。
また、勤務先の規模などでも変わりますので、とりあえず6倍くらいを目安としましょう。
前回、ＡさんとＢさんの比較をしました。そのＡさんとＢさんを元に比較してみたいと思います。
返済負担率について
ＡさんとＢさんの二人の年収をそれぞれ500万円とした場合、年収の6倍（※目安）で借入可能目安は3,000万円ですね。
次の基準は「返済負担率」です。返済負担率とは年収に占めるローン返済額が何％になるのかという基準です。
ローンの商品にもよりますが、20％～35％以内の商品がほとんどです。
Ａさんは20.3％、Ｂさんは23.1％という計算となり、どちらも十分借り入れが可能な様に見えます。
※スクロールできます
| お名前 | 年齢 | 借入期間 | 住宅ローン月返済額 | 年返済額(1) | 年収(2) | (1)÷(2)＝返済負担率 |
| Ａさん | 30歳 | 35年 | 84,686円 | 1,016,232円 | 5,000,000円 | 20.3％ |
| Ｂさん | 45歳 | 30年 | 96,492円 | 1,157,904円 | 5,000,000円 | 23.1％ |
| （Ａさん） － （Ｂさん） | 5年 | －11,806円 | －141,672円 | 0円 | -2.8％ |
Bさんに他の借り入れがある場合
しかしＢさんは、②の他に車を購入したローン月5万円の借り入れがあります。
この場合Ｂさんの返済負担率は月5万円もプラスした計算となりますので、50,000円×12月＋1,157,904円＝1,757,904円となり返済負担率35.1％で、基準を超えるため商品設計値まで借入金額が減額されます。
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| お名前 | 年齢 | 借入期間 | 住宅ローン月返済額 | 他の月返済額 | 年返済額(1) | 年収(2) | (1)÷(2)＝返済負担率 |
| Ａさん | 30歳 | 35年 | 84,686円 | 0円 | 1,016,232円 | 5,000,000円 | 20.3％ |
| Ｂさん | 45歳 | 30年 | 96,492円 | 50,000円 | 1,757,904円 | 5,000,000円 | 35.1％ |
| （Ａさん） － （Ｂさん） | 5年 | －11,806円 | -50,000円 | －741,672円 | 0円 | -14.8％ |
例えば負担率30％の商品であれば、年間返済可能金額は1,500,000円ということとなり、実質住宅ローンの支払は月75,000円まで。
借入可能額は23,300,000円の毎月返済74,943円となります。
マイカーローンの完済が2年後でも半年後でも同じ計算となりますので、住宅ローンの申込前には完済する事をお勧め致します。
また、返済負担率を計算する上で実際の貸出金利ではなく、商品指定の貸付利率で計算するケースもありますので、あくまでも参考としてください。
Aさんも他に借り入れがある場合
仮にＡさんも同じマイカーローンがある前提で計算すると、32.3％となり、返済期間が長く取れる方が借入可能額が大きくなるといえます。
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| お名前 | 年齢 | 借入期間 | 住宅ローン月返済額 | 他の月返済額 | 年返済額(1) | 年収(2) | (1)÷(2)＝返済負担率 |
| Ａさん | 30歳 | 35年 | 84,686円 | 50,000円 | 1,616,232円 | 5,000,000円 | 32.3％ |
| Ｂさん | 45歳 | 30年 | 96,492円 | 50,000円 | 1,757,904円 | 5,000,000円 | 35.1％ |
| （Ａさん） － （Ｂさん） | 5年 | －11,806円 | 0円 | －741,672円 | 0円 | -2.8％ |
まとめ
返済負担率が20％前後であれば住宅ローン借入後のマイカーの購入や子供の学費などの支払余力があると判断できますので、銀行の審査においても低ければ低い程良いといえます。
住宅の取得の為に住宅ローンを検討するのであれば、既往の借入の状況で借入可能額が減額される恐れがあることを頭に入れておいてくださいね。
借入の順番は1番住宅ローン、2番以降がその他ローンです。
住宅ローン以外は返済負担率の審査項目はありませんので、ほとんどの方が住宅を取得後にマイカーローンなどの利用が出来ています。
なので住宅ローンの申し込みをする前に、現在の借り入れを完済することをおすすめします。
次回予告
今回は「家を建てるためにはどのくらい借りられるの？」をテーマにお送りしましたがいかがでしたでしょうか。
次回は年収は自分の分だけなのか、保証人は必要なのか、その辺りに触れていきたいと思います。
次回もよろしくお願いします。