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家を建てるためのお金の話|第3話、年収って自分の分だけなの?保証人って必要なの?

こんにちは。省エネ社長あらため気密社長こと寺澤悟です。

自己紹介はこちら⇒野球少年だった私が、住宅を手掛ける理由

第3話の今回は「年収って自分の分だけなの?保証人って必要なの?」というテーマで、年収合算と契約形態についてのお話をさせていただきます。

住宅ローンを申込する際、同居の家族の分の年収を借入をする年収に含める事が出来るケースがあります。ご夫婦や親子といったケースです。ただし、一定の条件を満たす必要があります。

どうぞ最後までお付き合いください。

連帯債務者と連帯保証人

連帯債務者

連帯債務者とは夫婦や親子で二人以上が債務者になる場合、どちらも正社員で安定した収入があり完済時年齢が二人とも期間を超えない場合に、夫の年収が500万円・妻の年収が400万円の場合は年収900万円で審査となります。

また、父の年収が500万円・息子の年収が200万円の場合は年収700万円。この場合は二人とも完済時年齢を超えない事が条件となります。

連帯保証人

連帯保証人とは同居の家族が連帯保証人となる場合、保証人となる人がが正社員として勤務していて安定した収入がある場合、保証人の年齢は完済時年齢を問わず、半分を年収として認めてもらえます。

例えば・・・

債務者:夫の年収が500万円、保証人:妻の年収が400万円の場合は年収700万円

債務者:息子の年収が400万円、保証人:父の年収が300万円の場合は年収550万円など

ケースにより細かく決められている商品もありますので、金融機関にお問い合わせください。

ついでの話、連帯債務者は読んで字のごとく=(イコール)債務者はというのは分かりますが、実は連帯保証人も債務者と同等の権利を有しますので、実質連帯債務者だと思って下さい。

連帯債務者や保証人の役割は?

合算した収入を基に住宅ローンを契約する場合は、収入合算者は住宅ローン契約者となります。つまり連帯債務者や連帯保証人となることが契約者だということ

この他に担保提供者などとなる契約者が出てくる場合があります。

よくあるケースとしてローンを組もうとしているご夫婦がいたとします。建築する土地がお父さんやお爺さんの名義の場合に住宅ローンでは土地に担保設定が必要となります。

そのため収入の合算はしませんが、担保提供者や担保提供者兼連帯保証人になってもらうことになります。

この時に面倒くさいからと名義変更などは決して行わないで下さい。贈与税の対象になります。

条件を満たせば非課税となる場合がありますが、確認手続きをする前の名義の変更はしないようにしましょう。

贈与税は財産を貰った人に課税されます。
すっかり住宅が建ってから贈与税の納付を迫られるケースもありますので注意しましょう。

建築費の足しにと110万円以上の現金を受け取っても贈与税の対象となります。

また、土地の所有者が担保の提供を承諾した場合でも、自分たち以外の相続人がいる場合はそちらへの配慮も必要です。

借入金額は収入が基本でも考えるべき事

借入金額は収入が基本でも考えるべきことがあります。それが団体信用生命保険(通称:団信)です。

団体信用生命保険も契約の形態によってが変わってきます。

連帯債務の場合、年収割合で夫60%・妻40%で加入したり、夫100%・妻0%といったケースや、まれに夫が病気で団信に入れない場合に夫0%・妻100%という事もあります。どんな形であっても団信に入れないと住宅ローンは組めません。

もし万が一の事があった場合に亡くなった方の加入割合のローンがなくなり、残りは生存してる人が払っていかないといけなませんので、入れるか?など、どの様に入るかも考えておきましょう。

フラット35は団信不加入を選択できますが、債務者が亡くなった場合にすべての相続人に住宅ローンの相続権が発生しますので団信保険料の節約はお勧めできません。

しかし、病気などで団信加入が出来なければフラット35以外ほとんど借入出来る商品はありませんので、万が一の時にご家族が支払いを継続できるかなども十分に検討が必要です。

まとめ

住宅ローンは関わる人の状況によって変わってきます。

ご自身だけで完結出来れば検討する事が少なくて済みますが、住宅となると必然に家族も住まうものとなりますので色々なケースが出てくるかと思います。

次回は住宅を建てる時に係る費用について触れていきたいと思いますので、どうぞお付き合いください。

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